3. 设置宗地地价修正因素系数表中对宗地影响的因子权重设置不合理，未能体现重要因子的作用，如住宅用地区域因素中与学校距离、与农贸市场距离对住宅土地价格起着决定作用，但估价报告中该重要因子的权重与其他因子权重却基本相近。

 

四、估价方法及计算存在的问题

1. 估价方法的选择不规范，没有充分说明选择估计方法的理由和依据，根据《城镇土地估价规程》 对估价方法选择的原则：是评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；但事实上大多估价机构都未按此原则操作，对于城镇中心有较多成交案例的住宅用地估价并未选用市场比较法，却对无出租收益的住宅用地选用收益还原法，并且未说明不选用的理由，违背了《城镇土地估价规程》的规定。

2. 估价师选用基准地价法计算时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致不同评估机构对同一幢楼房不同楼层的住宅用地的评估地价产生非常大的差异，差异高达两倍，降低了估价结果的可信度；其次有的估价机构未执行新的基准地价，而使用更新前的基准地价。

3. 采用可比实例法计算收益时，估价机构采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益，网上挂牌的房屋出租收益并非实际成交租金，尚不具有可比性，是不能够直接引用的。

4. 采用收益还原法时，土地还原率的选取是安全利率加上风险调整值，估价师对风险调整值的取值未说明依据，计算建筑物收益时所使用折现率的设定未进行原因分析及说明依据，不符合《城镇土地估价规程》的要求。

 

五、附件问题

1. 大多数估价机构未附现场勘察表，即使有附上现场勘察表的，表格内容未填数据缺项严重。

2. 采用市场比较法估价的，没有附比较案例的照片，无法说明案例是否真实有效。

3. 多数估价机构缺乏估价师在现场查勘照片，无法体现是否为估价师本人到实地勘察后做出评估报告。

 

六、对策和建议

1. 土地估价师协会作为行业自律组织，应加强网络动态监督，对评估机构进行不定时的审核抽查，加大对损害土地估价行业形象的估价机构和人员处罚力度，营造公平守信的竞争环境。