应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

上述政策演变过程，确定了划拨土地评估基本技术路线，一是可用取得成本和开发成本直接估算，二是按照划拨价格加出让金等于出让市场价格的公式推算。

但实际如何操作，《城镇土地估价规程》及后来的政策规范等并无明确规定，估价师只能通过成本法和直接对市场价进行比例（政府公布的出让金缴纳比例）折算，勉强应付评估要求。市场比较法、收益法又受到划拨地市场不发育的严重限制。

就连成本法，也有部分估价师提出，对位于市区的划拨工业用地而言，拆迁成本甚至高于工业用地市场价格，导致核算出的出让金为负值，似乎连成本法也不能使用了。划拨土地使用权评估，突然间变成一个摆在估价师面前的难题，很长一段时间没有较好的解决办法。

可在《城镇土地估价规程》大框架下，适当选择方法开展划拨用地评估。

划拨土地评估，表象虽然是对土地使用权权益组成部分的单独量化，但实际还是土地价格形成过程的测算，脱离不开已有的政策规定，可以在《城镇土地估价规程》方法的大框架下解决。

首先考虑的是直接成本法。划拨土地使用权人在取得土地时，支付了取得费用和开发费用，其支付的代价即为他的权益，理应获得后期相应增值收益。评估时点的土地取得成本和开发费用，相对来说已经包含了时间增值，可以直接视为划拨土地使用权权益价格。需要强调的是，此时的取得成本为当地一般客观成本，而不是待评估宗地的实际征地成本。

土地评估之所以成为一门科学，是因为土地价值的客观形成规律，我们能循此推算所有土地的价格并能证明其逻辑性。如果取宗地实际发生费用，将变为简单的经营核算活动，评估的科学基础也将不复存在。

对于市区的宗地，一般情况下，不建议对地价水平进行土地级别修正，默认在过去的时间里，征地拆迁现象在整个市区范围都有发生，由此推算出的土地取得费用为一般客观水平，除非样点数量多到足以建立起其与土地级别间的相关关系。但是对远郊区或乡村的宗地，可根据实际情况酌情修正，修正系数可通过比较距待估宗地最近乡镇未级地与城区基准地价未级地相同用途土地质量分获得。

因划拨地本身权益的限制，划拨地理论上不存在二级市场，划拨地转有偿的案例大多来自40%的比例，市场比较法的应用前提不够充分，只有收益和剩余法可做文章，由于前述原因限制，想通过直接评估就能得到划拨地价格的难度很大，需要另辟蹊径。