“集体用地和国有土地上的房地产价值是否相同呢?我用这个问题问过很多人，假设区位条件一样，物理状况一样，同样价值的房产你选国有土地上的还是集体土地上的?所有人都说国有土地的房地产。为什么呢?虽然说同权同价，但是每个人对风险的把控和不确定把控会有差异。我们知道国有土地的使用权是国家所有，集体土地的使用权是集体经济所有。国家所有是单一的产权主体就是国有，我们也有一份，不会说这个东西是归我的，但是到了农村集体的时候就会碰到这样的问题。”杨斌补充道，有人可能就会担心，如果运营一块集体建设用地，收益刚开始不好，如果过了5年10年我们这个项目赚钱了，大爷大妈们是不是会到门口对收益有所诉求。

国有土地和集体土地上的房地产有没有价值差异，差异是多少，这一点杨斌认为是估价公司作价值判断时的另一难点。因而，他呼吁尽快出台集体用地上房地产估价的相关技术标准。

有害需求需防范

 随着市场经济的发展，对估价行业的需求增多固然是好事。但是，丁金礼认为，行业在为不断增长的需求而欢呼时，也要正视一个现状：由于房地产需求变化加快，大部分中小机构在努力适应当前市场需求，同质化竞争更加激烈，有害需求禁而不止。

丁金礼介绍，有害需求是指市场对某些有害物品或服务的需求，在估价市场同样存在有害估价需求，有时比较严重。例如，抵押估价时，估价委托人甚至部分金融机构需要高估服务;房地产交易纳税时，纳税当事人需要低估服务;房屋征收估价时，估价需要随当事人动机而变化，当征收人只追求进度，往往需要高估服务，当征收人严控征收成本，常常需要低估服务。当被征收人选择估价机构时，需要高估的服务。

“这些市场需求不仅存在，而且有的地方比较严重。”丁金礼说。

一位不愿具名的房地产估价师就告诉法治周末记者，房地产估价的特点之一就是估价结果不具有唯一性，且估价委托人及相关利害关系人更关注估价结构的数字，而不重视估价质量，他们在从业过程中难免会出现估价高低看客户需求的情况。

“如果估价机构都坚持执业操守，不搞迎合，这样有害需要就不可能成为市场需求。然而，有一部分估价机构还是放弃了执业道德，使这种有害需求成为市场需求。而一旦违法估价违规估价有了市场而且没有被处罚，诚实守信、技术能力强的机构就会不时被市场淘汰，估价师就会对价值观产生怀疑、动摇，估价机构的经营理念会受到影响。”丁金礼说，如果估价市场出现大量有害需求，部分信誉良好的机构在生存压力下也会随波逐流，这就是个别地方出现的劣币驱逐良币的现象。