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《民法典》关于抵押质押方面的变化
来源:《民法典》关于抵押质押方面的变化 - 业界观点 - 中国土地估价师与土地登记代理人协会 http://www.creva.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=46&id=8232 | 作者:评估部 刘骁楠 | 发布时间: 2021-02-05 | 3979 次浏览 | 分享到:
四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司 徐长林
       本篇将聚焦《民法典》关于抵押质押方面与我国原来的《担保法》和《物权法》不相同的规定对评估可能带来的影响。因担保关系主要涉及债权与物权，1995年颁布《担保法》时，《合同法》和《物权法》都还没有颁布，此次编纂民法典时将《担保法》及部分《担保法》司法解释内容编入了《民法典》物权篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》实施后《担保法》将废止。抵押估价业务是房地产估价师、土地估价师的一个重要的业务范围和类型，估价师们有必要了解《民法典》关于抵押担保方面的新变化、新规定。
       一、赋予抵押权的追及效力
       《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。按该条款理解，抵押人可以转让抵押物，但有告知义务，并没有需要抵押权人同意的规定，应该说所有权人的处置权能还是完整的。《物权法》出台后对担保法的该部分进行了规定，第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”看得出来《物权法》规定更为严苛，已经限制了所有权人的处置权。本次《民法典》又强化了对所有权人的处置权的完善和保护，第四百零六条修正了《物权法》规定，比原《担保法》限制更少，但同时设置了抵押权的追及效力，《民法典》规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”抵押权的追及效力就是无论抵押物转到什么人手里，抵押权的效力伴随着抵押物一直存在，抵押权人仍然可以主张物的抵押权，利益丝毫不受影响。如果抵押权人能够证明抵押物的转让可能损害抵押权，还没到所担保债务的履行条件，可以选择提前清偿或提存，这样双方的利益都得到保护。这就意味着未来有带抵押权的房屋交易，房屋受让人可以在受让的不动产上有抵押权的情形下，通过与抵押人协商而扣除抵押权所担保的债权价值，给出一个抵押财产的合理受让价格；另一方面，受让人如果不想受让有权利负担的不动产，也可以通过代为清偿债务而消灭抵押权，从而取得没有权利负担的不动产。这个制度还会有一个好处——允许抵押人处置抵押物。目前，该类处置全部由法院处置，难免有抵押物交换价值得不到充分体现甚至损害抵押人财产的情况。未来，估价师有可能评估设定有抵押权的抵押物的价值评估和提供咨询服务。