问7.如何披露企业出具的相关承诺、说明和证明？

答:评估实践中，经常有一些评估事项，特别是评估参数依据方面的事项，评估专业人员要求委托人出具一些书面说明。例如：影响企业未来收益的项目投产时间、达产时间、或者某项重要合同的签署、某项目取得核准的时间、取得某项资质的时间等，完整披露这些内容十分重要。举例说明如下：

（1）对于企业内部事项，例如在建企业或项目未来收益预测事项，项目投产达产时间，可以取得企业的说明，并根据该说明在报告中全面披露企业的安排，评估的判断，以及评估结果以该说明为基础等完整信息。

（2）对于涉企政府审批事项，例如高新技术产业证书的申请取得、税收优惠政策的获取等，确认已受理并已初审通过（或类似审批进度）可以取得企业的书面承诺，作为评估判断的基础条件。对于该事项，建议在报告中全面披露，包括：承诺的事项，评估的判断，评估结果以该承诺为基础等完整信息。

（3）对企业法人资产的产权登记事项，例如房屋的不动产权证书，可以要求企业出具专项说明，说明产权登记进度或者不准备办理权属登记的具体情况，作为评估基础，并在评估报告中如实披露说明内容及评估处理情况。

问8.权属资料不全与产权瑕疵是什么关系？如何披露？

答：评估实践中，在资产评估报告出具时，因各种原因存在诸如房屋、土地等资产的权属证明文件不全、或缺失或正在办理等问题，一些评估专业人员将权属证明文件资料不齐全或缺失披露为“产权瑕疵”，从而与同一项目中其他专业服务机构（如律师等）的披露存在差异。

（1）产权瑕疵，一般是指资产或财产本身的产权存在缺陷或不足。产权瑕疵和产权清晰，都是一种产权界定的法律性质结论。在产权界定时，权属资料是必要条件，但权属资料不全并不一定表明资产产权状况形成瑕疵。权属证书等权属资料不齐全或缺失，很有可能是权属资料或证明本身的瑕疵，而不一定是产权本身的瑕疵。同理，权属证书等权属资料齐全也可能仅代表权属资料或证明本身的完整，而不能绝对认定产权本身的无瑕疵。所以需要评估专业人员审慎对待严谨判断。

一般来说，实务中需要对以下情况予以重点关注，注意与此相关联的执业风险：不动产权属证记载的事项与不动产登记簿不一致；资产的建设取得与法律法规的相关规定不符，如小产权等违章建设的房产，其本身不具有合法性；资产的权属存在争议、纠纷等情况。

（2）实务中，权属资料不齐全的情况一般有：在自有土地上出资建设的房屋建筑物，由于历史原因，报建审批等手续不够完整，未取得权属证书，但一直由现权利人占有、使用，未有人申请提出过权利主张；企业内部资产重组划转或交易后，对权属证书尚未完成变更登记；购置的房屋或土地等资产，已办理取得权属证书，但购置资产的价款尚未支付完毕；原权利登记的资产数量、用途等事项发生变更后未进行变更登记等。